I doveri dell’amministratore di condominio

La guida aggiornata degli obblighi dell’amministratore di Condominio e il rapporto con i condomini.

Comma 1 – Le deliberazioni dell’assemblea

L’amministratore è obbligato ad eseguire le deliberazioni assembleari e a convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale. Inoltre deve curare l’osservanza del regolamento di condominio; a lui potrà rivolgersi ogni condomino affinché provveda a farlo rispettare.

Comma 2 – Regolare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi

Egli deve regolare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi nell’interesse comune. Questo servirà ad assicurare a ciascuno dei condòmini il miglior godimento degli stessi. Attenendosi, ovviamente, a quanto previsto nel regolamento di condominio. Anche nel caso in cui quest’ultimo manchi è indispensabile garantire a tutti i condòmini l’uso di tali beni in maniera imparziale. Qualora ciò non fosse possibile è necessario che lui stesso individui le modalità tali da ristabilire il corretto uso paritario.

Comma 3 – Riscossione dei contributi ed erogazione delle spese necessarie

Procede alla riscossione dei contributi ordinari e straordinari, agendo anche coattivamente in caso di mancato pagamento; eroga inoltre le spese necessarie al funzionamento di tutti i servizi condominiali. In tal senso sono state dettate specifiche regole volte a definire meglio gli obblighi e le sanzioni dell’amministratore; nel  nuovo articolo 1129 del c.c., al c.9 si prevede, infatti, che, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, curando diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.

Comma 4 – Eseguire gli atti conservativi relativi alle parti comuni

Ha il dovere di eseguire atti conservativi che riguardano le parti comuni dell’edificio. Quindi può ricorrere a misure cautelari generali. Inoltre, può compiere azioni petitorie nei confronti delle turbative e delle molestie prodotte da terzi o dagli stessi condòmini sulle cose comuni.

Comma 5 – Adempiere agli obblighi fiscali

Deve adempiere agli obblighi fiscali. Il condominio è sostituto d’imposta. Pertanto, l’amministratore ha l’obbligo di versare le ritenute sui compensi erogati. Assolvere ai relativi obblighi dichiarativi (770). Inoltre, deve comunicare alcuni dati relativi ai condomini amministrati.

Ha la funzione di adempiere le apposite procedure per beneficiare delle agevolazioni fiscali. Nel caso in cui ci fossero  interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Ha obblighi, ai fini IMU, per gli immobili in comproprietà condominiale. Quali, ad esempio, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere, il locale per le assemblee, la lavanderia, il locale per la caldaia e gli altri locali in comune.

Qualora ne dovessero ricorrere i presupposti la dichiarazione ai fini IMU, deve essere presentata a nome del condominio.

Comma 6 – Custodire il registro di anagrafe condominiale

L’amministratore ha il dovere di custodire: il registro di anagrafe condominiale con le generalità dei singoli proprietari. I dati dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento. Il codice fiscale e la residenza o domicilio. I dati catastali di ciascuna delle unità immobiliari. Nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore per iscritto entro sessanta giorni.

L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Comma 7 – Curare il registro dei verbali delle assemblee

Curare il registro dei verbali delle assemblee, nel quale vanno annotate anche le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le delibere e le dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato; il registro di nomina e revoca dell’amministratore, in cui sono iscritte cronologicamente le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale; il registro di contabilità, anche informatico, in cui sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.

Comma 8 – Conservare la documentazione relativa alla propria gestione

Egli deve conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione, riferibile sia al rapporto con i condomini, sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.

Comma 9 – Fornire al condomino che lo richieda l’attestazione pagamenti

Deve fornire al condòmino che lo richieda, l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti, degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Ne consegue quindi che avrà necessariamente l’obbligo di: effettuare l’inventario dei beni comuni, solitamente all’atto di nomina; tenere la contabilità condominiale; presentare i documenti giustificativi delle spese a chi ne faccia richiesta.

Comma 10 – Compilare il rendiconto condominiale annuale

Ha infine l’obbligo di compilare il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Il rendiconto va presentato anche se l’amministratore sia stato revocato o si dimetta prima della scadenza annuale. In tal caso si tratterà, chiaramente, di un rendiconto parziale.

L’articolo 1130bis del c.c. tratta del rendiconto condominiale, stabilendo che deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Quanto alla struttura del rendiconto, esso si compone di:un registro di contabilità; un riepilogo finanziario; una nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Ricordiamo infine gli obblighi più specifici relativi:all’apertura del c/c condominiale; di agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni.